新經濟里的房東們：WeWork聯合創始人亞當·紐曼和米格爾·麥克凱爾維把建筑轉化為其創業租戶的活力、癡迷和創造力
77歲的億萬富豪莫特·扎克曼（Mort Zuckerman）是波士頓地產公司（Boston Properties）的董事長，他在紐約、華盛頓和舊金山等城市掌管著196億美元（市值）的高檔寫字樓。2013年6月，他參觀了一家名叫WeWork的小型房地產公司。該公司由亞當·紐曼（Adam Neumann）和米格爾·麥克凱爾維（Miguel McKelvey）聯手創建。
那時34歲的紐曼曾是以色列海軍軍官，有一頭厚實的黑色長發。他在紐約蘇活區第二個WeWork辦公地點的電梯里遇見了扎克曼。后者回憶說，當時他心想：“沒想到啊沒想到。又一個進入辦公室租賃市場的新星。”紐曼解釋了WeWork的商業模式：該公司用折扣價租下某寫字樓的一兩層，并將辦公場地劃分成許多小塊，然后每月向那些希望大家緊挨著辦公的初創企業和小公司收取會員費。
紐曼領著扎克曼穿過WeWork的3.8萬平方英尺辦公區域，那里密密麻麻分布著很小的寫字間，四周用玻璃圍住，里面擠滿了年輕的創意經濟從業人員?？Х乳g在歡樂時光到來時會變成杯觥交錯的地方，會議室里擺滿視頻會議設備，辦公室管理員微笑著接待來客、處理包裹、沖調免費咖啡和給激光打印機添加紙張?！拔覀兊牡却麊我呀浥诺搅藥讉€月之后?！奔~曼對他說。在2015年之前，這番熱鬧忙碌的景象將在7座城市的12個新辦公地點上演。
扎克曼被勾起了興趣。與那些跟波士頓地產公司簽約入駐公園大道寫字樓的租戶相比，很多WeWork會員的需求大為不同。這些初創企業需要彼此。他們互相依靠。他們想找到歸屬感?！皝啴敺浅Ｇ宄刂?，我們正身處新的文化中?！痹寺f，“我已經在這個行業里干了很多年，天知道干了多久。我覺得WeWork的商業模式非常有創意，非常新穎?！保〝祿@示，扎克曼已經在這個行業里干了50多年）
扎克曼邀請紐曼共進午餐。然后又邀請了一次。到他們第四次見面時，他讓紐曼作出承諾，允許他以個人身份參與WeWork的下次融資。2015年，在距第一次參觀近兩年后，擁有20萬平方英尺辦公空間的WeWork將成為布魯克林海軍碼頭（Brooklyn Navy Yard）一棟寫字樓的主力租戶，而這棟耗資3億美元重建的寫字樓由波士頓地產公司與其他人共同所有。兩家公司還計劃在舊金山合作，以后或許還有波士頓。
此前，WeWork的兩位創始人對他們的故事三緘其口，并且要求投資人也守口如瓶。但現在不再保密了。在未來12個月里，該公司預計其會員數量將達到原來的三倍，從1.4萬名增加至4.6萬名，辦公地點將從現在的21個擴大到60個，而一年前只有9個。四年前，WeWork在蘇活區開設了第一個辦公地點，面積只有3,000平方英尺，而且地板嘎吱作響，墻壁由兩位創始人自己動手粉刷。如今，WeWork是紐約增長速度最快的新辦公空間承租人，明年將成為美國增長速度最快的新辦公空間承租人，因為該公司將把業務擴大到奧斯汀和芝加哥等城市，更別說倫敦、阿姆斯特丹和特拉維夫。
今年，WeWork將實現大約1.5億美元的營收，營業利潤率達到30%。目前的發展計劃將使明年的營收增加到4億多美元。今年2月，該公司（秘密）進行了一輪大規模融資，由摩根大通（JPMorgan）領投，哈佛公司（Harvard Corp）、扎克曼和標桿資本（Benchmark）跟投。這輪融資對WeWork的估值為15億美元。兩位創始人預計，他們將在明年再進行一輪融資，公司估值可以輕松突破60億美元。若真是如此，各自擁有20%股份的紐曼和麥克凱爾維將成為賬面上的億萬富豪。
在蓬勃發展的聯合辦公市場上，WeWork目前處于領先地位。專門跟蹤聯合辦公趨勢的Deskmag網站表示，現在全球共有約5,900個聯合辦公地點，而五年前只有300個。那時，在這類場所辦公的人不到1萬，但如今接近26萬人。細分市場開始出現：Grind主要面向有多次創業經驗的創業者和資深的專業人士；Hera Hub在加州經營著3個辦公地點，只向女性創業者開放。“人們希望辦公室別那么枯燥乏味。”Breather首席執行官朱利安·史密斯（Julien Smith）說。Breather是將靈活辦公空間發揮到極致的初創公司，向常常奔波在外的會員提供以小時為單位的私人辦公室租賃服務。
WeWork的會員們坦承，該公司的每平方英尺租金高得驚人：一張辦公桌的月租為350美元，一間64平方英尺辦公室的租金為每人650美元。但當WeWork在倫敦紹森德（South End）開設最新的辦公地點時，剛一開始就租出去了80%，而其他的寫字樓需要幾個月才能達到這么高的出租率。原因在于，如果把安保、前臺、寬帶、打印等服務考慮在內，WeWork會員每月可以節約幾百美元，而且少了很多煩心事。
但真正的好處是周圍有其他的人。在WeWork辦公的人可以在每周的百吉餅和含羞草聚會上進行社交活動，或許能夠找到軟件開發人員為他們編寫應用程序。會員可以在非正式的演示日推介他們的創意，并從Wieden+Kennedy廣告公司等自愿效勞的外部合作伙伴那里得到免費的建議。會員愿意的話，可以達成口頭協議并推薦工作機會。
“與這里相比，其他的辦公場所令人壓抑?！盢eon的尼科爾·哈爾米（Nicole Halmi）說。Neon是圖片選擇平臺，位于舊金山田德隆區（Tenderloin）的WeWork辦公點。“辦公室的舊模式已死?！倍嗄陝摌I者加里·孟德爾（Gary Mendel）說。加里的Yopine位于華盛頓特區的WeWork辦公點，那里是由沃登面包（Wonder Bread）工廠改造而成。
Facebook、谷歌（Google）和其他硅谷公司多年前就開始讓所有人在一個龐大的房間里辦公。大企業也紛紛進駐WeWork。例如百事可樂（PepsiCo）就在2011年把幾名員工派往SoHo區的WeWork辦公點，他們認識到這些員工可以向規模較小的WeWork會員公司提供建議。“必須有人致力于開創更廣闊的圖景?！丙溈藙P爾維說。
市政府意識到這類辦公場所對當地經濟大有裨益，于是竭盡所能地向WeWork示好。在舊金山，市長李孟賢（Ed Lee）改變了警方的巡邏路線，并且在破敗的田德隆區設立了一個警區前哨站，以保障WeWork會員的安全。芝加哥市長拉姆·伊曼紐爾（Rahm Emanuel）親自向紐曼闡述該市尚未公布的新自行車道修建計劃和有利于初創企業的其他項目，以便說服WeWork在芝加哥西環（West Loop）地區開設辦公點。波士頓新任市長馬丁·沃爾什（Martin J. Walsh）把新的WeWork辦公場所作為他上任后最初幾次公開演講的地點之一?！皩χゼ痈缍?，創意經濟在某種程度上還是個新鮮事物。隨著越來越多的人領會WeWork的那種想法，更多的人將會對創業產生興趣?！蔽譅柺舱f。
“WeWork雙管齊下?！痹龑acebook、阿里巴巴和通用汽車（General Motors）上市的著名投資人和摩根大通（JPMorgan Chase）副董事長小詹姆斯·李（James B. Lee Jr.）說，“機構擁有辦公空間可供年輕創業者使用，但他們想創建自己的公司，開辟自己的道路。WeWork不僅向他們提供辦公場地，還對他們說，‘我們希望你到這里來，我們將幫助你，造就你?！?
紐曼和麥克凱爾維仍然堅持面試每一位新員工，確保他們不會把WeWork視為普通意義上的房地產公司。坦白說，兩人都對“我們”的力量深信不疑，甚至到了狂熱的程度。他們雖然在相隔萬里的地方長大，但都曾在不同形式的大集體里生活過，都沒有父親在身邊。紐曼生長在以色列單親母親家庭，媽媽是醫生。他的母親擔任印第安納波利斯一間醫院的住院醫師時，他用了兩年的童年時光學習英語。后來，他們回到以色列，搬到加沙地帶附近的尼里姆農莊（Kibbutz Nirim）。在那里，所有的兒童都居住在集體宿舍里，與父母分開。紐曼和妹妹艾迪在這個集體中過得并不愉快，因為農莊里的大家族兒童在幾個月的時間里都回避紐曼一家?！澳鞘俏乙簧屑尤脒^的最不友善的團體。”他說。
紐曼患有嚴重的誦讀困難癥，不喜歡看書學習。作為帆板運動的高手和違禁課外活動的帶頭者，他逐漸被孩子們接納。紐曼說，到了強制服兵役的年齡時，他是最晚報考海軍軍官學校的人之一。在幾千名考生中，很多都曾接受了幾周的選拔營訓練。在執行團隊建設任務時，紐曼開始掌管大權。海軍軍官學校錄取了600名考生，他是最后被叫到名字的幾個人之一。他以第三名畢業，服役五年后離開海軍。
麥克凱爾維在俄勒岡州尤金市（Eugene）一個由五位母親組成的集體里長大，這個集體里還有其他五個孩子。盡管只是靠打理花園和領取救濟食品為生，但他們過得很快樂。含有違禁人工化學品的果珍飲料是特別的圣誕大餐?！澳菚r，我們很貧困，但我們絲毫沒有這種感覺?！丙溈藙P爾維在該集體里的“姐妹”奇亞·奧基夫（Chia O'Keefe）說。奇亞是WeWork的早期員工，現在是創新主管。
麥克凱爾維是個有天分的學生，但學習很容易令他感到厭煩。那時，他的家鄉經濟蕭條，他喜歡想辦法使那些空置的臨街店面和關閉的樓房煥發生機。他特別喜歡Lazar's Bazar，這家小店仍然還在經營，向過往行人出售雜貨。麥克凱爾維存了幾周的零花錢，最后花7美元買了一條絲質的窄領帶?！澳鞘巧鲜兰o80年代?！彼柭柤缯f道。
在俄勒岡大學打籃球并獲得建筑學學位后，他在上世紀90年代投身互聯網熱潮，創建了一家把日語和英語筆友聯系起來的網站。后來，他在布魯克林的一家建筑公司里找到了一份工作。
與此同時，紐曼的妹妹艾迪贏得以色列青少年小姐（Miss Teen Israel）頭銜，于是前往紐約市開展她的模特生涯。紐曼也跟著妹妹來到紐約。在接下來的五年時間里，他住在妹妹的公寓，一邊在巴魯克學院讀商業課程，一邊管理妹妹的六位數收入。紐曼進行了幾次創業嘗試，包括出售帶有護膝墊的嬰兒連體衣（以慘敗告終）。他的Egg Baby較為成功，這是一家銷售高檔嬰兒服裝的網店。
麥克凱爾維和紐曼在一次聚會上成為了朋友。紐曼請麥克凱爾維設計他的新辦公室。麥克凱爾維勸他把辦公室搬到布魯克林的丹波（Dumbo）地區。2008年1月，他們第一次產生了靠出租共享辦公空間來賺錢的想法。當時，紐曼將其辦公室的一角出租給他在Craigslist網站上找到的租客，以便分擔租金。幾周后，紐曼的房東約書亞·古特曼（Joshua Guttman）把紐曼帶到他在這條街上剛剛買下的一棟空樓，每層有5,000平方英尺，他準備按每平方英尺1美元的價格收取租金。紐曼說：“我有個更好的主意。把其中一層交給我。我會把它劃分成15個辦公間，每個收取1,000美元，這樣每個月就能掙到1.5萬美元。你拿走7,500美元，向接待員支付2,500，剩下的歸我?！?
那天下午，紐曼把上述想法告訴了麥克凱爾維。第二天早晨，熬了一夜的麥克凱爾維再次現身，帶來了場地名、場地標志和一個可以運作的網站。那處辦公場地被命名為Green Desk，注重環保，提供免費的咖啡和Seventh Generation公司的清潔劑。麥克凱爾維說：“在我們看來，其他的辦公場所顯然不怎么好，很差勁?！惫盘芈詈笸饬怂麄兊南敕?，但是提出了一個條件：每層樓都按照那種模式來經營，這樣在經營上能夠節省更多的成本。
在Green Desk逐漸成型的過程中，紐曼繼續經營Egg Baby。麥克凱爾維辭去工作，在紐曼的妻子、電影制作人麗貝卡·帕特洛·紐曼（Rebekah Paltrow Neumann，她是女演員格溫妮絲·帕特洛的堂妹）的幫助下翻新了那棟樓。周末時，他驅車前往宜家（IKEA），將厚木板裝上他從Zipcar租來的汽車。這些厚木板被用來制作辦公桌。2008年，在他們的首個進場期限臨近之際，經濟危機發生了。古特曼對他們說，這下全完了。“他說，‘我不是對你們發火，但這個生意將會失敗。在經濟衰退時，人們不會租辦公室?！奔~曼說。
